Autor: Victor Stratulat
În ultima perioadă au apărut propuneri de a privatiza terenuri ale statului din jurul Chișinăului pentru a adresa două probleme despre care se vorbește tot mai des: scăderea vânzărilor de apartamente și prețurile ridicate ale locuințelor. Logica din spatele acestor propuneri pare simplă și, la prima vedere, banală: prețul se formează din cerere și ofertă, iar dacă prețul e mare, atunci trebuie să mărim oferta. Adică să construim mai mult. Mai multe terenuri privatizate, mai multe complexe locative, mai multe apartamente pe piață și, teoretic, prețuri mai mici.
Doar că exact aici începe problema. Pentru că în spatele acestei explicații simplificate, în spatele „cererii și ofertei”, stau alte fenomene care sunt complet ignorate. Oferta nu este doar numărul de locuințe de pe piață. Iar cererea nu este doar numărul de oameni care au nevoie de un loc unde să trăiască. Și exact aici economiștii țării, sau cel puțin cei care repetă mecanic această mantră, omit esențialul.
Cererea este cerere pentru locuințe sau este cerere pentru investiție? Este cerere din partea familiilor care vor o casă în care să trăiască, sau este cerere din partea celor care cumpără apartamente ca să facă bani din ele? Pentru că acestea nu sunt același lucru. Și nu produc aceleași efecte în oraș și în economie. Noi vedem foarte clar că se construiește aproape în toate raioanele Chișinăului, se construiește în suburbii, vedem macarale aproape la fiecare intrare în oraș. Se ridică complexe peste tot. Deci este oferta chiar atât de mică? Sau avem de fapt o cerere mare pentru că locuințele au devenit un instrument de investiție, un mecanism prin care capitalul caută să se înmulțească nu prin muncă, nu prin inovație, nu prin producție, ci prin simpla deținere a unui bun rar și esențial?
Dacă ne uităm la întreg municipiul Chișinău, datele oficiale arată că între 2014 și 2023 au fost construite 59.373 de locuințe, dintre care 53.679 apartamente și 5.694 case individuale. În același timp, potrivit datelor de recensământ, populația municipiului a crescut în ultimul deceniu cu 103.688 de locuitori. În mod normal, nevoia de locuințe se estimează după numărul de gospodării, nu după populație, iar într-un oraș o gospodărie are în jur de 2–2,5 persoane. În cazul Municipiului Chișinău, raportat foarte simplificat la această creștere de populație, rezultă aproximativ 1,75 locuitori în plus pentru fiecare locuință construită. Acest lucru sugerează că problema nu este doar una de volum al construcțiilor, ci și de structură și utilizare a fondului locativ, respectiv, este dificil de susținut că s-au construit pur și simplu prea puține locuințe.
Dacă ipoteza simplă a „cererii și ofertei” ar fi suficientă aici, ea s-ar vedea ușor în datele istorice: în anii cu multe locuințe date în exploatare, prețurile ar trebui măcar să se tempereze. Dar nu asta s-a întâmplat. Au existat ani ca 2022, cu doar 1.661 de apartamente date în exploatare, și ani ca 2021, cu 7.985, însă prețurile au urcat în ambele cazuri.
Cererea nu este formată doar din oamenii care au nevoie efectiv de o locuință, iar oferta nu înseamnă doar câte apartamente se construiesc într-un an. Piața imobiliară este influențată și de cât de ieftine sau scumpe sunt creditele, de cum sunt construite programele publice, de ce fel de stimulente fiscale există și, mai ales, ce fel de comportamente sunt încurajate. Dacă creezi un mediu în care locuința devine cea mai comodă și aparent sigură formă de a face bani, atunci să nu te mire că oamenii cu capital tind să direcționeze o parte semnificativă a investițiilor nu spre afaceri productive, ci spre achiziția de apartamente.
Transformarea locuinței în afacere?
Și aici apare una dintre problemele pieței noastre: transformarea locuinței în afacere. Această orientare investițională contribuie la creșterea prețurilor imobilelor și a chiriilor, la nevoia unor credite ipotecare tot mai mari și la un oraș în care tot mai mulți muncesc doar ca să plătească locuința. Și aici merită spus foarte clar: locuința nu este doar o marfă. Ea ține de dreptul la un trai decent. Acest lucru este recunoscut atât de legea națională privind locuințele, cât și în dreptul internațional (Declarația Universală a Drepturilor Omului și Pactul privind drepturile economice, sociale și culturale).
Dar la noi, de fiecare dată când spui asta, imediat apare reflexul că ai fi vreun tânăr idealist care a văzut prea mult socialism democratic prin Danemarca. Bun. Atunci hai să vedem ce spunea Adam Smith, părintele capitalismului de piața, despre acest tip de „afacere”.
Economiștii folosesc pentru astfel de indivizi cuvântul rentieri — adică oameni care câștigă nu din muncă productivă, nu din capital productiv, nu din inovație, nu din asumare de risc real, ci pur și simplu din faptul că dețin ceva rar, ceva de care toți avem nevoie: locuințe. Adam Smith, în 1776, în faimoasa carte Avuția națiunilor (The Wealth of Nations), a categorizat trei tipuri de venit: salariu, profit și chirie. Și el avea lucruri foarte diferite de spus despre aceste tipuri de venit.
Salariul este ceea ce câștigi pentru că îți oferi timpul pentru muncă productivă și valoroasă. Profitul este ceea ce câștigi pentru că îți asumi risc de piață, investești, aloci capital și vii cu o idee nouă. Dar ce spunea despre chirie? Spunea așa: „proprietarii funciari iubesc să secere acolo unde nu au semănat niciodată și cer chirie chiar și pentru roadele naturale ale pământului” („landlords love to reap where they never sowed, and demand a rent even for the natural produce of the land”).
Astea sunt cuvintele lui Adam Smith, părintele fondator al capitalismului. Există o diferență fundamentală între a face bani pentru că ai creat valoare și a face bani pentru că deții ceva rar și îi taxezi pe ceilalți pentru accesul la acel lucru. Iar locuința este exact un astfel de bun. Nu poți trăi fără ea.
Desigur, construcția în sine generează activitate economică: plătește muncitori, cumpără materiale, pune în mișcare servicii, finanțare și taxe. Dar dacă locuințele rezultate rămân vacante, subutilizate sau sunt deținute ca active speculative, atunci investiția nu îmbunătățește în mod real accesul la locuință și nici nu susține o economie mai productivă, ci poate alimenta creșterea valorii imobilelor și a chiriilor. De aceea, când locuința devine teren pentru rentierism, problema nu mai este una individuală, ci una de structură economică și socială.
Poate că întrebarea reală nu este „de ce nu se vând?”, ci „cine cumpără și pentru ce cumpără?”. Se cumpără pentru locuire sau pentru a scoate bani? Se cumpără ca să trăiască cineva acolo sau ca să fie dat în chirie, ținut gol, revândut mai scump, folosit ca depozit de capital? Pentru că dacă o parte mare din cerere este cerere de investiție, atunci simpla mărire a ofertei nu rezolvă automat problema accesibilității. Poți construi foarte mult și tot să ai locuințe inaccesibile, dacă ele sunt absorbite de capital care caută să fie investit.
Și asta e exact pericolul atunci când tot mai mulți investesc în locuințe. Capitalul nu se mai duce în ceva productiv, inovator, util economic, ci în deținerea a ceva rar. În loc să deschidă o afacere, să ofere locuri de muncă, să revoluționeze un domeniu, să exporte un serviciu sau un produs, ei cumpără apartamente pe care le dau în chirie cuiva care a ales să rămână în țară. Poate unui tânăr care s-a mutat la Chișinău și care trebuie să plătească „Prima Casă” a altcuiva prin chiria lunară.
Și de ce devine chiria mare? Pentru că atunci când mulți investesc în asta, duce la mărirea prețului locuințelor, a creditelor ipotecare și a chiriilor. Iar prețul locuinței și, respectiv, chiria sau rata ipotecară sunt printre cei mai importanți factori ai calității vieții. Pentru că este cea mai mare cheltuială lunară. Ea îți decide cât îți mai rămâne pentru o vacanță, pentru economii, pentru un restaurant, pentru un copil, pentru orice altceva. Când locuința devine prea scumpă, tot restul vieții tale devine mai mic. De asta mi se pare trist că atunci când se vorbește despre „prăbușirea pieței imobiliare”, accentul cade atât de mult pe scăderea vânzărilor și atât de puțin pe faptul că imobilele au devenit extrem de scumpe și inaccesibile. Parcă marea dramă ar fi că se vând mai puține apartamente, nu că oamenii obișnuiți nu și le mai permit. Parcă indicatorul care contează este sănătatea dezvoltatorului sau a investitorului, nu capacitatea unui tânăr, a unei familii, a unui om care muncește să poată locui decent în orașul lui.
Cineva ar putea spune: dar ce am eu cu tema asta, eu nu sunt economist. Corect, nu sunt economist. Dar tema accesibilității locuințelor este una dintre marile teme ale urbanismului. Iar urbanismul nu se reduce la țevi de apă și de gaz sau drumuri. Urbanismul este despre fenomenele care au loc în mediul urban. Despre cum trăiesc oamenii în oraș. Despre cine își permite să rămână și cine este împins afară. Despre ce fel de economie și ce fel de societate produce orașul. Iar locuința este una dintre cele mai importante teme dintre toate. De aceea, propunerea autorităților de a privatiza terenuri pentru a construi mai multe locuințe, cu argumentul că astfel va crește oferta și vor scădea prețurile, este ridicolă. Nu pentru că oferta nu contează deloc, ci pentru că este o explicație de o superficialitate enormă. Vedem deja că se construiește peste tot. Vedem și cum se dau în exploatare complexe, iar după ani de zile multe rămân parțial nelocuite, chiar dacă sunt vândute.
Ce se întâmplă cu aceste blocuri? Ce se întâmplă cu apartamentele care nu sunt locuite? Asta singură ar trebui să ridice niște întrebări despre ce fel de piață avem și ce fel de cerere o alimentează.
Mai este ceva. Dacă chiar vrei să faci locuințe pentru anumite categorii sociale, nu vinzi terenul public. Asta este una dintre regulile de bază ale politicilor de locuințe sociale. Terenul public este una dintre puținele resurse reale pe care statul și municipalitatea le au pentru a interveni în interes public – adică pentru a rezerva teren bine amplasat pentru locuințe accesibile, grădinițe, școli si multe altele, nu pentru a-l ceda pieței și a spera că piața va produce singură echitate socială
Iar dacă faci locuințe sociale, nu le faci la marginea orașului, izolate de servicii, de transport, de grădinițe, doar pentru că acolo întâmplător mai are statul teren. Asta nu este politică socială, asta este segregare urbană ambalată administrativ.
Chișinăul are deja o grămadă de spații subutilizate: clădiri părăsite, spații industriale, terenuri prost folosite, zone întregi care au nevoie de regenerare urbană (în sensul real al cuvântului: reconversie, reutilizare, densificare inteligentă, îmbunătățirea spațiului public, a conectivității — nu simpla demolare a ceea ce există și înlocuirea cu încă un complex rezidențial, fără alte schimbări). Acolo ar trebui să fie discuția serioasă. Nu doar despre cum mai deschidem niște terenuri pentru piață și sperăm că piața, prin magie, va produce locuințe accesibilă.
De aceea, dacă obiectivul este dezvoltarea unei economii mai puternice și menținerea populației active în țară, atunci politicile fiscale, de locuințe, de creditare și de utilizare a terenului trebuie să descurajeze transformarea locuinței într-un instrument de rentă și acumulare pasivă. Acest lucru poate însemna o impozitare mai fermă a deținerii multiple de imobile și limitarea stimulentelor care alimentează achizițiile speculative. Cadrul de politici publice trebuie construit astfel încât capitalul să fie orientat spre activități productive, nu spre acumularea pasivă de imobile. Dacă vrem ca oamenii să rămână aici, să-și permită o locuință sau măcar o chirie suportabilă, atunci locuința nu mai poate fi tratată ca o „afacere” ideală și sănătoasă pentru economie.
Pentru că nu este. Este exact genul de „afacere” care nu produce valoare nouă, ci doar mută povara pe umerii celor care muncesc și care ajung să plătească creditul altcuiva. Iar într-o țară care îmbătrânește rapid, care pierde oameni, care se golește de tineri și de forță de muncă, asta nu este doar o problemă de piață imobiliară. Este o problemă de model economic, de model urban și, în cele din urmă, de viitor.