Chișinăul (in)accesibil: cercetare despre prețurile apartamentelor

noiembrie 6, 2025

Cum se transformă Chișinăul prin intermediul pieței imobiliare? Colega noastră, Daria Țînțar, a analizat acest fenomen în cadrul studiilor sale la Universitatea Roskilde, în programul Nordic Urban Planning Studies.

Chișinăul trece printr-o perioadă de creștere accelerată a prețurilor locuințelor. În mediul online, dar și între prieteni, tot mai mulți ne întrebăm: este bine sau rău că apartamentele se scumpesc? Cei care sunt deja pe valul „investițiilor” sau au un apartament în Chișinău privesc cu optimism situația. Pentru alții însă, crește nesiguranța și întrebarea dacă își vor permite vreodată o locuință în oraș.

Pe rețelele sociale circulă nenumărate explicații și soluții rapide: „avem nevoie de mai multe macarale!”, „să se dea mai multe autorizații de construcție!”. Dar aceste răspunsuri simple ignoră un context mult mai complex: construcții ilegale, calitatea scăzută a unor blocuri, lipsa planificării pentru mobilitate sau neglijarea infrastructurii care trebuie să însoțească locuințele, cum ar fi parcuri, grădinițe, școli, drumuri, spații pentru activități de proximitate cum ar fi spații de reparații sau servicii de zi cu zi.

Această creștere accelerată a prețurilor pune o presiune directă pe accesibilitatea locuințelor, pe calitatea vieții și pe echilibrul dezvoltării urbane. Lipsa unui Plan Urbanistic General funcțional a lăsat piața la mâna investitorilor, iar rezultatul este un oraș în care câștigă cei cu capital, iar comunitățile, oamenii – pierd.

Conform datelor Băncii Naționale a Moldovei, prețurile pe piața imobiliară din Chișinău cresc, ceea ce transformă pentru unii orașul într-un adevărat „paradis al investițiilor”. 

Există mai mulți factori care contribuie la creșterea valorii imobiliare: majorarea prețurilor la forța de muncă și materiale de construcție, dar și percepția orașului ca active financiare. Majoritatea locuitorilor privesc proprietățile ca pe o investiție, în 2024, 65% din averea cetățenilor era plasată în imobiliare, dintre care peste 60% în Chișinău.

Pe lângă interesul pieței locale, cererea pentru apartamente este alimentată și de investitori străini, atrași de dezvoltarea economică a Chișinăului, de creșterea sectorului de servicii, cum ar fi IT, dar și de deschiderea orașului către capital extern. Un rol major îl joacă și diaspora moldovenească, care privește piața imobiliară ca pe o oportunitate sigură de investiție. Remitențele trimise acasă în 2023 au reprezentat 12,2% din PIB.

Un alt factor important este creșterea numărului de credite ipotecare după 2018, stimulată și de programele guvernamentale „Prima Casă” și ulterior „Prima Casă PLUS”. Acestea au încurajat atât populația locală, cât și diaspora să aleagă proprietatea în locul chiriei.

Creșterea salariului mediu face ca achiziția unei locuințe să pară mai accesibilă. În Chișinău, salariul mediu este cu 20% mai mare decât în alte orașe ale țării. Totuși, realitatea rămâne dură: pentru a cumpăra un apartament de 100 m² în Moldova sunt necesari aproximativ 20 de ani de salarii nete, comparativ cu doar 10 ani în Danemarca. Și mai problematic este faptul că 73% dintre oameni câștigă sub salariul mediu național, ceea ce pune sub semnul întrebării cât de accesibile sunt, de fapt, locuințele.

Un alt factor esențial care contribuie la scumpirea locuințelor și dezvoltarea inegală ține de contextul urbanistic. Planul Urbanistic General al Chișinăului, adoptat în 2007, este adesea inaplicabil: a fost aprobat fără două componente-cheie: harta sistemului de transport și Planul Urbanistic Zonal al centrului orașului, astfel și are un impact redus asupra dezvoltării real. Rezultatul este o creștere haotică, dictată de disponibilitatea terenurilor și nu de o strategie coerentă.

În plus, până recent, prin planurile zonale se permiteau derogări de la regulamentele de utilizare a teritoriului, ceea ce pune interesul dezvoltatorilor deasupra interesului locuitorilor. Densificarea orașului fără infrastructura necesară, cum ar fi școli, spații publice, servicii, nu face decât să ridice prețurile și să lase o întrebare deschisă: ce anume dă valoare unei proprietăți, ce face orașul cu adevărat atractiv și locuibil pentru oameni, dacă aceste elemente esențiale sunt ignorate?

Creșterea accelerată a prețurilor imobiliare din Chișinău nu este doar un fenomen local, ci reflectă logica mai largă a capitalismului: capitalul caută mereu să se acumuleze și să se plaseze acolo unde poate genera profit rapid, chiar dacă acest lucru duce la dezechilibre și dezvoltare inegală între zone și comunități.

Un concept util pentru a înțelege fenomenul este cel de „fix spațial”: capitalul caută mereu soluții geografice pentru a depăși crizele, iar atunci când nu mai poate fi investit profitabil în producție, se reorientează spre ceea ce teoreticienii numesc „circuitul secundar”. Aici intră investițiile direcționate spre mediul construit, cum sunt locuințe, fabrici, școli, drumuri sau alte infrastructuri. Inițial, aceste plasamente aduc profituri spectaculoase, dar ele rămân blocate în structuri fixe, cu riscul de a dezechilibra pe termen lung.

În Chișinău, piața imobiliară funcționează ca un „circuit secundar” al capitalului, absorbând capitalul și generând profituri speculative. Prețurile pentru apartamente noi au crescut cu 66,2% între 2019 și 2024, iar pe piața secundară cu 50,3%. Astfel, 65% din averea populației este investită în imobiliare . Practic, terenul și locuințele sunt tratate mai mult ca active financiare decât ca bunuri de folosință. În Chișinău, exact acest mecanism se observă: capitalul se varsă în apartamente și construcții, aduce câștiguri rapide pentru dezvoltatori, dar rămâne blocat în clădiri și terenuri. Rezultatul? O economie urbană care riscă să devină dependentă de imobiliare, cu dezechilibre tot mai mari între ceea ce se construiește și ceea ce are nevoie comunitatea.

Programele guvernamentale de tip „Prima Casă” sau „Prima Casă PLUS” au fost gândite pentru a stimula piața și a crește numărul proprietarilor de locuințe. În realitate însă, ele integrează și mai mult piața imobiliară în sistemul financiar, unde devine vulnerabilă la presiuni speculative, instabilitate și riscul de supra-investiție.Deși scopul declarat este sprijinirea familiilor, beneficiarii reali sunt în mare parte cei care au deja un anumit grad de stabilitate financiară. Pentru populația cu venituri mici, care reprezintă majoritatea, aceste programe sunt mai puțin accesibile. Rezultatul este o polarizare socio-spațială: valorile locuințelor cresc, iar grupurile vulnerabile riscă să fie împinse la marginea orașului. Războiul din Ucraina a accentuat și mai mult aceste tendințe, confirmând cât de repede pot șocurile externe să adâncească inegalitățile de dezvoltare.

Concentrarea activităților economice și a populației în Chișinău, amplificată de migrația din zonele rurale spre oraș, alimentează dezvoltarea geografică inegală. Capitalul se orientează spre cele mai profitabile locații, ceea ce duce la creșterea prețurilor în capitală, în timp ce alte regiuni rămân neglijate. 

Absența unei politici urbane holistice face ca majoritatea capitalului să se canalizeze în locuințe, în timp ce infrastructura și serviciile publice rămân neglijate financiar. Orașul se dezvoltă într-un mod parazitar, fără planuri clare de extindere. Urbanismul haotic, dictat mai degrabă de disponibilitatea terenurilor decât de o strategie coerentă, scoate la iveală o problemă centrală a urbanizării orientate spre profit: logica acumulării de capital prevalează asupra nevoilor sociale. Lipsa planificării creează un sistem care pune profitul deasupra locuitorilor și accentuează atât creșterea haotică, cât și criza de accesibilitate.

Chișinăul s-a reorientat spre o guvernanță urbană de tip antreprenorial, încercând să fie competitiv cu alte orașe europene. Administrația adoptă strategii de atragere a capitalului mobil: promovarea unui „mediu de afaceri favorabil”, oferirea de facilități și stimulente investitorilor. În această logică, accentul se mută de la satisfacerea nevoilor locuitorilor spre creșterea atractivității orașului pentru capital. Tot mai des, imaginea și „spectacolul” urban ajung să mascheze realitățile mai dure ale sărăciei și inegalităților. Criza de accesibilitate se simte deja: întrebat cine cumpără apartamentele din Chișinău, un localnic mi-a răspuns simplu „Nu oamenii cumpără, ci bogații”, referindu-se la zonele rezidențiale centrale.

O trăsătură centrală a guvernanței urbane antreprenoriale este accentul pe parteneriatele public–private, unde autoritățile colaborează cu elitele de afaceri pentru a stimula dezvoltarea economică. Exemplele din Chișinău arată însă limitele acestui model: construcția Arena Chișinău printr-un parteneriat costisitor, promovată ca proiect pentru comunitate, dar lipsită de o analiză privind amplasarea, accesibilitatea sau utilitatea reală. De fapt, pentru a ajunge la Arena Chișinău cu transportul public, trebuie să iei un autobuz până la Stăuceni pentru a putea reveni înapoi spre Chișinău, un traseu care descurajează complet utilizarea sa de către locuitori.  Alte situații includ, Hotelul Național, privatizarea terenurilor publice cu consultare minimă, prioritizarea proiectelor rezidențiale și comerciale de lux fără propuneri pentru locuințe accesibile sau infrastructură socială, precum și demolarea clădirilor de patrimoniu fără consultare publică pentru a face loc noilor dezvoltări. Aceste practici sunt adesea însoțite de scheme de devalorizare, neglijență și absența unui plan de întreținere pentru spațiile publice. 

Aceste exemple scot la iveală probleme mai profunde ale modelului antreprenorial: un aparat de planificare urbană ineficient și corupția care afectează deciziile de dezvoltare. Abordarea antreprenorială poate aduce atât schimbări pozitive, cât și negative, dar atunci când nu este reglementată și nu implică transparență, ea duce la practici inechitabile. Este nevoie de mai mult decât de „guvernare” formală: planificarea urbană ar trebui să fie rezultatul colaborării între comunități, administrația locală și alți actori sociali, nu doar al intereselor private și al stimulărilor financiare. 

Situația din Chișinău ilustrează o încălcare a „dreptului la oraș”. Prețurile în creștere și dezvoltarea haotică, dublate de lipsa consultărilor publice, limitează accesul oamenilor la o locuință decentă și le restrâng posibilitatea de a participa activ la viața orașului. „Dreptul la oraș” înseamnă mai mult decât acces la resurse urbane, acesta presupune puterea colectivă de a transforma orașul însuși, ceea ce implică și contestarea dominației capitalului privat și a statului.

Astfel, putem concluziona că inaccesibilitatea locuințelor din Chișinău nu este doar rezultatul forțelor de piață, ci are rădăcini mult mai adânci:

Toate acestea fac ca orașul să se dezvolte haotic, cu investiții orientate în special către proiecte spectaculoase, dar rupte de nevoile reale ale comunității. Creșterea prețurilor la locuințe în Chișinău produce inegalități sociale, excluzând persoanele cu venituri mici din oraș. 

În acest context, este important ca locuitorii să dezvolte instrumente pentru a-și face auzite nevoile, să colaboreze cu urbaniștii locali și să conteste proiectele inaccesibile. Participarea în politicile de locuire și includerea unor planuri concrete pentru locuințe accesibile ar trebui să devină o prioritate și pentru guvern. Această dilemă deschide o întrebare mai largă: cum putem construi un oraș care să fie, în același timp, atractiv pentru investiții și accesibil pentru oameni?

Autoare: Daria Țînțar, Roskile University

Referințe academice: 

Castree, N., Charnock, G., & Christophers, B. (2022). David Harvey: A Critical Introduction to His Thought (1st ed.). Routledge. https://doi.org/10.4324/9780429028120

Harvey, D. (1989). From Managerialism to Entrepreneurialism: The Transformation in Urban Governance in Late Capitalism. Geografiska Annaler. Series B, Human Geography, 71(1), 3–17.

Harvey, D. (2008). The Right to the City. New Left Review 53, 23–40.

Holgersen, S. (2020). On Spatial Planning and Marxism: Looking Back, Going Forward. Antipode, 52(3), 800–824. https://doi.org/10.1111/anti.12614

Merrifield, A. (2006). Henri Lefebvre: A critical introduction. Routledge.

Publicat de savechisinau